法制晚報訊(文/記者 黎史翔 製圖/劉江)2008年,人們依稀記得那場金融危機帶給全球各地樓市的“夢魘”,這股當鋪“跌潮”在2011年達到谷底。
  在此時,海外房產也迎來了大批的室內裝潢“中國房東”,中國海外炒房團、海外抄底團紛紛見諸外媒報端。
  五年過去了,全球房價出現了全面回暖的跡象,中國首製冰機批炒房者是否就此“大賺一筆”?權威人士和房地產專家表示,只要時機和地點對了,中國首批購房者是賺了。
  據國外媒體近日報道,全球房價吹起了“一陣漲風”,越來越多的投資者甚面膜至擔心房地產市場已經出現泡沫。
  報道稱,倫敦房地產市場的估值達到歷史高點;美國一些主要城市的製冰機房價正在飛速上漲,堪比次貸熱潮高峰期時的漲勢;加拿大和澳大利亞的房價也達到異常高的水平……
  “倫敦的房地產市場正在演變成全球富豪尤其是華人富豪的財富‘後花園’。”報道描述稱,在本輪房價上漲過程中,“中國房東”的力量不容小覷。來自德意志銀行的報告顯示,倫敦中心區域高端房產的買家當中,只有27%來自英國本土,而超過48%的買家來自中國香港、中國內地、新加坡和馬來西亞。
  同時,根據高力國際的報告,2007年至2012年間,澳大利亞的外國直接投資當中,中國所占比例增加了兩倍。
  中國人眼光準
  投資中央區房價漲10%
  英國著名房地產中介公司“萊坊”合伙人利亞姆·貝利今晨接受《法制晚報》記者採訪時表示,即便近年來英國房價出現了上漲,但是“速度”依然達不到2008年一季度時的“終點線”。
  貝利告訴記者,中國買家大約2009年涌入英國房地產市場。“中國買家主要關註的是倫敦中央地區,他們中的很多人傾向於購買新建的房產用來出租,希望最大化其租金的收入,希望通過租金來獲得高收益。”
  貝利對記者表示,自2008年以來,倫敦中央區的房價增長異常迅猛,自2009年以來,也就是首批中國買家涌入英國房地產市場的時候,每年的漲幅均在10%左右。
  現在還是好時機嗎?
  貝利告訴記者,很多投資者相信,倫敦擁有強勁的經濟增長前景,這也是支撐投資者購買倫敦房產的原因。即便倫敦現在被金融危機所拖累,但是整體來說倫敦房產的長期魅力依舊沒有減弱。
  美國
  抄底美國 中國客至少盈利三成
  全美首選地產集團首席華人投資顧問陳靖國接受法晚記者採訪時表示,美國房價經歷2007年次貸風暴、2008年雷曼兄弟倒閉以來,一路下滑到2011年底,自2012年初才開始回暖。此後,房價一路上揚,直到現在。
  在有見底趨勢的2011年初,大量國內買家,也就是所謂的“中國首批炒房者”開始出現於美國房地產市場。
  陳靖國告訴記者,因為買房和綠卡是兩回事,所以國內買家絕大多數都是投資性買房。很少部分是自住,除非本身有綠卡。
  陳靖國稱,只要購買的地產位置不太差,至少應該都有相當的盈利,粗略估算應該有30%-60%的盈利空間。
  出手美國房產 最好五年之後
  陳靖國以自己的親身經歷告訴記者,一位中國的投資客戶2011年9月份以11萬美元的價格買下了一戶獨立別墅,而如今的市值已經達到了17.8萬美元甚至更多。
  但是這17.8萬美元到底有多少盈利?陳靖國給記者算了一筆賬。在美國,交易環節要收取6%的銷售佣金(中間人的報酬),所以最終的盈利中要剔除這6%的銷售佣金。
  而如果要將房屋轉手賣掉的話,要收取約在總價2%左右的費用(包括房產稅、物業費、房產交易費、過戶費等)。因此,在購房5年到10年後轉手才能夠保證投資者實現盈利。
  現在還是好時機嗎?
  這樣看,在美投資房產回報是比較可觀的,但投資者應該做到“靈活應變”。陳靖國告訴記者,現在美國的房地產價格上漲,有些地區價格上漲得過於快速,而市場供需接近飽和,區域的商業經濟活力不足,此時投資得多加小心。
  而對於另外的一些地區,房地產價格穩步上漲,流入和流出人口呈正成長,就業機會高,失業率相對較低,商業地產旺盛等指標都標志著此時依然是購買的好時機。
  只漲不跌 中國“強力軍”多盈利
  澳大利亞房產中介公司麥格拉思房產公關經理雷切爾·塔姆博銳在接受《法制晚報》記者採訪時表示,過去幾年,中國是澳大利亞房產市場的購買強力軍。2010年至2012年間,中國買家的數量猛增75%,而僅在2012年一年裡,就完成了約242億元的交易額。塔姆博銳告訴記者,即便金融危機給所有的經濟體和金融市場帶來了挑戰,但是澳大利亞的房價依然維持在5%-25%的增幅,可以說投資者是盈利的。
  現在還是好時機嗎?
  澳大利亞新一輪的經濟增長期已經開始,有很多的理由值得買家和投資者現在出手購買澳大利亞房產。
  澳大利亞創紀錄的低利率使得現在購買房產更加實惠,可以說在澳買房比租房便宜。
  房產成本
  $178,000 × (2% + 6%) + $110,000 = $124,240
  出售利潤
  $178,000 × 92% - $110,000 = $53,760 ①
  兩年間資金流動
  流入:每月租金1050美元
  流出:每月持有運營成本:$100 (物業費) + $110,000 ×1.5% / 12(房產稅) + $1050× 8%(房產管理費) = $321.50/月
  每月資金流入=$728.5
  兩年資金流入總量= $17,484 ②
  兩年總的利潤為①+② = $71,244
  出售利潤率=$71,244 / $110,000 = 64.8%
  ■權威解讀
  著名房產研究機構克爾瑞研究中心總監、資深房產分析師薛建雄在接受法晚記者採訪時表示,全球多地房價上漲,看首批海外炒房者是否賺錢,應該要看時間節點而定。也就是說當時買在“高點”價位上的人現在肯定是虧的,相反肯定是賺錢的。比如2007年底、2008年初買的房子有些現在還是虧的。
  薛建雄表示,中國海外炒房者主要在美國、英國和澳大利亞三地購入房產。全球各地房價的最低點應該是在2011年底。如果當地的炒房者那時候購入房產的話,應該說是賺錢的。
  “在美國房價跌得一塌糊塗的時候,澳大利亞的房價並沒有跌反而在上漲。如果說要盈利的話,澳大利亞相對來說會高一些。”薛建雄表示。
  還能賺?海外購房兩大要點 “純炒房”虧多盈少
  薛建雄表示,不管到海外哪裡買房,投資者需關心兩個問題。首先是這個國家的經濟和人口是否增長,只有這兩者同時增長房價才有增長空間,也才會有盈利的空間。
  薛建雄指出,例如日本和歐洲的經濟有增長,但是人口一直在下降,所以房價漲幅不會很大。而美國、澳大利亞、新加坡這些地方房價增長,也是因為其人口和經濟投資均在增長。
  薛建雄進一步指出,此外第二個要關心的就是房產的持有成本。在中國,買房除了每年交一點物業費以外基本沒什麼成本,而在外國房產稅是很高的,而且像物業稅等稅收款項也很複雜。
  薛建雄指出,很多時候,“純炒房”的人很多都是虧的。他指出,很多人買了別墅又不出租,自己也不去住,然後每年還需要繳納房產稅、物業管理費等。而真正移民購房自住和純投資的情況會好一點。以美國為例,他們買房後會出租,而美國的租金也很高,租金抵去費用還相當於房價的3%。  (原標題:房價回暖 海外炒房抄著了 五年前金融危機 中國炒房團國外出手 如今樓市好轉 部分投資者賺了 專家提醒 “純炒房”虧多盈少)
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